一季度房地產(chǎn)市場十大“最”事件
雖然2016年中國的經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀，但2016的房地產(chǎn)市場在開年以來，利好消息不斷，多部委發(fā)布寬松的宏觀政策成為市場的潤滑油。政策利好迎樓市“暖春”，太原房地產(chǎn)市場回暖趨勢明顯，品牌本土房企齊力暖熱市場，積極搶占客源，各個(gè)項(xiàng)目摩拳擦掌，蓄勢待發(fā)，2016年一季度太原房地產(chǎn)住宅市場成交“搶眼”，環(huán)比上漲1.4倍，開年即現(xiàn)高潮。
那接下來跟著朗潤智業(yè)一起來回顧一下，一季度房地產(chǎn)市場到底發(fā)生了那些“最”事件。
1、最嚴(yán)厲的打擊——購房“首付貸”違法！
3月12日，中國人民銀行副行長潘功勝在十二屆全國人大四次會(huì)議上表示，針對近期多地P2P平臺(tái)推出“首付貸”問題，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自辦的金融業(yè)務(wù)、或者與P2P平臺(tái)合作開展的金融業(yè)務(wù)，沒有相應(yīng)資質(zhì)屬于違法經(jīng)營，央行將對此進(jìn)行清理整頓。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與P2P平臺(tái)合作，所提供的“首付貸”產(chǎn)品不僅加大了居民購房的杠桿，削弱了宏觀調(diào)控政策的有效性，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)。
朗潤點(diǎn)評：由于房地產(chǎn)與金融的結(jié)合是大勢所趨，首付貸屬于金融的一種創(chuàng)新模式，對中介和代理機(jī)構(gòu)來說，涉足房地產(chǎn)金融，優(yōu)勢可以說是促進(jìn)了市場交易，但從資金使用通道來說不夠透明，部分或存在涉嫌自融或利益輸送，需要更加的規(guī)范，否則對于P2P網(wǎng)貸平臺(tái)、投資人、銀行都存在著風(fēng)險(xiǎn)。
2、最實(shí)在的城建——地鐵2號線建設(shè)如火如荼 3號線開工指日可待
太原市軌道交通總體布局8條線路，總長度266.2公里。其中1、2、3、4、5、6號線為中心城區(qū)的軌道交通線路，7、8號線為市域軌道交通線路。根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)的近期建設(shè)規(guī)劃，未來，太原軌道交通線網(wǎng)將呈五縱七橫、方格網(wǎng)形格局，四通八達(dá)的線網(wǎng)不僅實(shí)現(xiàn)了太原市區(qū)域的快速通行，還延伸至榆次、陽曲、清徐等地。
朗潤點(diǎn)評：軌道交通規(guī)劃落地實(shí)施，建成后將全面改善太原交通環(huán)境，不僅實(shí)現(xiàn)太原市區(qū)域內(nèi)的快速通行還兼顧了太原市周邊縣、市。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，鄰近軌道交通的項(xiàng)目將以此為項(xiàng)目附加值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高溢價(jià)，并且購房客戶來源將更加廣闊。
3、最深藏的期待——太原今年將啟動(dòng)31個(gè)城中村和100萬方棚戶區(qū)改造
今年太原將加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，著力發(fā)展戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)，特別利用國家小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新基地示范城，推進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新。在推進(jìn)城中村和棚戶區(qū)改造方面，再新啟動(dòng)31個(gè)城中村改造，啟動(dòng)20000戶、100萬平方米的棚戶區(qū)改造。
朗潤點(diǎn)評：城改熱度再次升級，一方面區(qū)域積極擴(kuò)容，改善區(qū)域面貌，各個(gè)開發(fā)商也積極響應(yīng)政策號召參與城中村改造，大力推動(dòng)太原市區(qū)城中村改造進(jìn)程，加速太原對棚戶區(qū)的改造。另一方面，但從長遠(yuǎn)來看，大量城中村項(xiàng)目的涌入會(huì)加大房地產(chǎn)市場的去化壓力，從而演變成去化困難的問題，未來區(qū)域房企競爭更加激烈。
4、最閃亮的登場——萬科“城市之光”落戶太原
萬科簽約太原市迎澤區(qū)東太堡舊城改造，太原萬科“城市之光”由此啟動(dòng)，這也是全國第九座萬科“城市之光”項(xiàng)目，建成后，東太堡將變身為百萬平米的新都市社區(qū)。作為全國第九座“城市之光”項(xiàng)目，太原“城市之光”將繼續(xù)傳遞高品質(zhì)的國際化生活理念，擇址太原市迎澤區(qū)東太堡，以萬科人居生活理念之光，照耀一座老城的全新未來。
朗潤點(diǎn)評：萬科牽手迎澤區(qū)東太堡城改，推動(dòng)太原迎澤區(qū)城中村改造進(jìn)程，改善城市形象；本項(xiàng)目為萬科在太原繼萬科金域藍(lán)灣、萬科紫郡、萬科鉑萃園之后2016年的第4個(gè)新樓盤。太原萬科“城市之光”項(xiàng)目將沿襲萬科其他“城市之光”產(chǎn)品，傳遞出高品質(zhì)的國際化生活理念，在優(yōu)化東太堡城市界面的同時(shí)提升萬科品牌的影響力。
5、最利好的政策——央行降準(zhǔn)0.5百分點(diǎn)
自2016年3月1日起，普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，以保持金融體系流動(dòng)性合理充裕，引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革營造適宜的貨幣金融環(huán)境。
朗潤點(diǎn)評：自2015年以來，貨幣流動(dòng)性持續(xù)釋放，央行共進(jìn)行了5次降息4次降準(zhǔn)，是金融政策利好樓市最為直接的表現(xiàn)。下調(diào)存款準(zhǔn)備金率將會(huì)進(jìn)一步提升市場資金的流動(dòng)性。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，開發(fā)商降低融資成本，將推動(dòng)太原房市的進(jìn)展。在去庫存的大基調(diào)下，未來房企與企業(yè)合作團(tuán)購的機(jī)會(huì)以及次數(shù)將會(huì)越來越多，圍繞團(tuán)購的成交方式必定能加速太原樓市庫存的去化速度，進(jìn)而縮短房地產(chǎn)庫存去化所需要的時(shí)間。
6、最重磅的新政——“營改增”試點(diǎn)將于5月1日全面推開
國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過了全面推開“營改增”試點(diǎn)方案，明確自2016年5月1日起，全面推開營改增試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)稅率確定為11%，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)則確定為6%。按照方案要求，營改增后要確保所有行業(yè)不增負(fù)。
朗潤點(diǎn)評：房地產(chǎn)行業(yè)營改增政策最大的亮點(diǎn)便是允許開發(fā)商將銷售項(xiàng)目取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除土地成本之后作為銷售額，因此營收占比30%至40%的土地成本不計(jì)入銷項(xiàng)稅的計(jì)稅區(qū)間，大大保障了進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣幅度。
7、最及時(shí)的出臺(tái)——首套房首付比例最低可20%
2月3日，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知：在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
朗潤點(diǎn)評：此次政策的出臺(tái)，實(shí)際上貫徹了2015年以來去庫存的政策導(dǎo)向。從市場現(xiàn)實(shí)看，這部分實(shí)際刺激入市的購房者數(shù)量有限。各商業(yè)銀行預(yù)計(jì)將分化執(zhí)行，對于購房者來說，新政策實(shí)際影響不大，但從心理層面看，會(huì)刺激一波需求入市。
8、最有力的政策——財(cái)政部調(diào)減房地產(chǎn)契稅營業(yè)稅
財(cái)政部等三部門發(fā)文調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅。對個(gè)人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。
朗潤點(diǎn)評： 地產(chǎn)政策繼續(xù)放寬，從影響來看，持續(xù)”去庫存“的主基調(diào)，預(yù)計(jì)對改善型需求會(huì)有非常明顯的刺激作用；經(jīng)濟(jì)缺乏動(dòng)力，導(dǎo)致房地產(chǎn)依然是最重要的引擎，在需求上漲乏力的情況下，預(yù)計(jì)后續(xù)針對房地產(chǎn)的政策依然會(huì)頻繁出現(xiàn) 。
9、最隱秘的反腐——山西不動(dòng)產(chǎn)登記全面實(shí)施
國土資源局有關(guān)人士介紹， 2016年山西省全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，基本形成不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度體系。2017年全省在各級之間（縱向）、相關(guān)部門之間（橫向）實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息互聯(lián)共享，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開查詢。
朗潤點(diǎn)評：我省不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的職責(zé)、機(jī)構(gòu)整合進(jìn)入全面提速階段。但不動(dòng)產(chǎn)登記制度不會(huì)直接影響房價(jià)，只是會(huì)對以它為基礎(chǔ)的房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅產(chǎn)生影響。完成登記還需幾年時(shí)間，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的征收辦法也尚未形成，現(xiàn)在看不動(dòng)產(chǎn)登記對房價(jià)影響為時(shí)過早。
目前在國家反腐力度不斷加強(qiáng)的背景下，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的進(jìn)行，會(huì)讓一些官員房產(chǎn)信息公布于眾。也就是說官員申報(bào)房產(chǎn)過程更加嚴(yán)謹(jǐn)，有可能會(huì)出現(xiàn)“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記逼官員拋房”之論的現(xiàn)象。
10、最民生的調(diào)整——公積金賬戶存款利率調(diào)高至1.50%
自2月21日起，職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。此次調(diào)整后，職工住房公積金賬戶存款利率將統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行，目前為1.50%。
朗潤點(diǎn)評：此前由于公積金利率過低，有相當(dāng)一部分繳存職工在不購房的情況下也試圖通過各種方式提取公積金，大街小巷張貼的各種代辦公積金提取的小廣告不乏市場。這制約了公積金規(guī)模的提高，從而影響了公積金貸款。從這個(gè)角度講，提高公積金利息，增加了繳存職工的收益，有可能吸引部分職工減少公積金非購房提取，從而促進(jìn)公積金規(guī)模的提高。但若想更大程度發(fā)揮公積金支持住房消費(fèi)的作用，還需要出臺(tái)更多的改革措施。
總體而言，新政對整體住宅市場較為利好，預(yù)計(jì)二季度太原房地產(chǎn)市場區(qū)域分化將更加明顯，正確的研判將成為房企未來發(fā)展的關(guān)鍵，房企應(yīng)該更注重結(jié)合地方政策推出的差異化銷售政策，關(guān)注購房者需求變化，抓住熱點(diǎn)進(jìn)行針對營銷，在中央和地方“去庫存”導(dǎo)向支持下，達(dá)到全面“去庫存”的首要任務(wù)。
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