2016年“兩會”釋放政策寬松信號 房地產(chǎn)將迎暖春
京滬廣深領(lǐng)漲 多地樓市量價齊升
“去庫存”早在2015年就已提上日程：11月10日，習(xí)近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組工作會議上提出化解房地產(chǎn)庫存、促進房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展；12月，高層在中央經(jīng)濟工作會議上先后將“去庫存”納入2016年“四個殲滅戰(zhàn)”和五大經(jīng)濟任務(wù)之一。在這一基調(diào)下，去年年底起，有的城市就開始呈現(xiàn)回暖跡象。
猴年剛至，上海、北京、深圳等地顯著回暖：房價出現(xiàn)“連跳”，熱門項目擠破門檻，購房者如過江之鯽， “一天一價”、“一房難求”的局面比比皆是，連沉寂多時的“日光盤”也成了市場中的�？汀�
3月1日中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房價顯示：今年2月全國100個城市(新建)住宅平均價格為11092元/㎡，環(huán)比上漲0.60%，同比上漲5.25%，漲幅均有上浮，且已“連漲”7個月。其中深圳房價上漲52.55%，領(lǐng)跑全國。
(來源：中國指數(shù)研究院)
再看走量。根據(jù)中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)，國內(nèi)29個重點城市住宅成交面積同比增加20.2%，自2015年3月起，同比上漲已持續(xù)一年，且在大部分時間里處于環(huán)比增長狀態(tài)。具體來說，2016年2月一線城市成交量同比上揚23.4%，17個二線代表城市成交量同比增長14.5%，南充等8個三線代表城市成交量同比增幅則達到了42.1%。
(來源：中國指數(shù)研究院)
可見量價齊升并非一線城市特有現(xiàn)象，多數(shù)二、三線城市也在1-2月的傳統(tǒng)淡季表現(xiàn)出挑。對此，不少人表示“看不懂”，有業(yè)內(nèi)人士給出解釋：如今經(jīng)濟呈下行趨勢，資產(chǎn)配置荒盛行，美元加息，中國又不斷降息降準、減少稅項、降低樓市杠桿門檻，維持寬松政策，促使大量資金流入房地產(chǎn)市場。
“兩會”期間，全國人大代表、民革吉林省委專職副主委郭乃碩指出：一線城市房價上漲，既有近期房地產(chǎn)去庫存政策密集推出的外溢效應(yīng)，也是剛需進一步釋放的表現(xiàn)。易居(博客)中國執(zhí)行副總裁臧建軍(微博)認為：樓市量價方面的波動根源于市場需求基本面，國家“去庫存”拉動經(jīng)濟的政策導(dǎo)向和當(dāng)下的資產(chǎn)荒，是造成本輪市場趨熱的輔助器，一二線城市量價齊漲已成定局。
考慮到需求增長、“資產(chǎn)荒”等與政策息息相關(guān)，我們不難推斷，以“去庫存”為主導(dǎo)的各項“新政”，直接推動了市場升溫。
各地響應(yīng)“去庫存” “兩會”后寬松政策或?qū)⒚芗雠_
今年1月26日，習(xí)總書記再次強調(diào)“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”與“去庫存”；中央各部委迅速跟進，接連出臺降首付比例、上調(diào)公積金存款利率、降契稅、降準等利好政策。
央行公布數(shù)據(jù)顯示：2016年1月，M1、M2分別同比大增18.6%和14%；人民幣貸款2.51萬億元，同比增加1.04萬億元，刷新單月紀錄。 2月，全國首套房平均房貸利率降至4.58%，有的城市首套房貸款最高可7折優(yōu)惠，創(chuàng)下新低。寬松的貨幣政策，猛增的信貸放量，越來越低的購房門檻……這些都對樓市起到了相當(dāng)?shù)拇碳ぷ饔谩?
2月以來中央房地產(chǎn)相關(guān)“新政”
中央發(fā)聲后，地方政府的響應(yīng)十分積極，全國20多省的150余個城市相繼打出政策“組合拳”：杭州發(fā)布“杭十條”，提出外地公積金可在杭貸款置業(yè)；湖南強調(diào)今年棚改貨幣化安置比例不得低于50%，將對高比例地區(qū)給予資金傾斜；福建以現(xiàn)金補貼，鼓勵農(nóng)民進城購房；海南出臺規(guī)定，宣布暫停辦理土地新增供應(yīng)和新項目的審批，促進庫存消化；重慶公布加大土地供應(yīng)調(diào)控力度、降低房地產(chǎn)企業(yè)稅費、全面推行貨幣化安置、推動房地產(chǎn)功能轉(zhuǎn)型等方案，立下去庫存“軍令狀”……
其中北京取消“限外令”格外引人矚目。北京市住建委發(fā)布通知，規(guī)定自2016年2月4日起，在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)與居留的港澳臺居民、華僑和在境內(nèi)工作的境外個人，可在京購買一套自住用房。北京在一線城市中率先“開閘”，正是將“去庫存”落到實處。廣州房協(xié)也對外稱：建議取消廣州樓市“限外”，并放開部分地區(qū)限購政策。一系列中央政府主導(dǎo)、自上而下的“去庫存”改革措施正在全面推行。
李克強總理的政府工作報告無疑是“兩會”重頭戲。報告中提到實施穩(wěn)健、靈活適度的貨幣政策，提高貨幣化安置比例，完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，因城施策化解房地產(chǎn)庫存，建立租購并舉的住房制度等方案。國家發(fā)展和改革委員會主任徐紹史在答記者問時，提出加快農(nóng)民工市民化、深化住房制度改革、因地制宜調(diào)控等加快房地產(chǎn)庫存去化的方式。全國政協(xié)委員、原財政部財政科學(xué)研究所所長賈康也指出：“去庫存要區(qū)別對待，因地制宜！”
易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進解讀道：“合理消費”可理解為對二套房消費需求的認可，也是鼓勵購房者積極置換新房，后續(xù)可能還有類似減稅、降首付比例等的稅收、信貸政策支持出臺。關(guān)于“因城施策化解房地產(chǎn)庫存”，他說：“基本可以認為在今年3-6月，各地會密集出臺地方版本的去庫存政策！”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為：“整體來看，房地產(chǎn)市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。”
顯然的，“去庫存”作為基調(diào)仍將在中央主導(dǎo)下延續(xù)。交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹認為：“接下來將進入政策‘蜜月期’，更多促進措施將沿著‘高頻率、微刺激’路徑陸續(xù)推出�！睆摹皟蓵贬尫诺男盘柨梢灶A(yù)見，更多“去庫存”相關(guān)舉措會在年內(nèi)涌現(xiàn)，市場熱度還將應(yīng)勢攀升。
二線城市成最大受益者？成都市場前景可期
就目前看來，市場表現(xiàn)最好的似乎是上海這樣的一線城市。然而，嚴躍進斷言：“對比來說，二線城市能夠獲得最大的利好！”他解釋道：“二線城市購房需求尚未完全釋放，開發(fā)商可以借機積極推盤、做營銷，此時購房者可能會因為一線城市房價暴漲而積極購房。”臧建軍認為，二線城市投資性購房比例依然維持低位，隨著人口流入，房地產(chǎn)增量需求將有力支撐著市場基本面。
在“新政”催化下，一線城市與南京、杭州等東部沿海二線城市已經(jīng)全線引爆，這一態(tài)勢正逐步向中西部擴散，武漢、長沙、重慶、成都等地迅速升溫。中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示：2月最后一周(2.22-2.28)，成都商品房供應(yīng)面積環(huán)比上漲972.28%，成交面積環(huán)比上漲58.56%，主城區(qū)商品住宅成交均價為10594元/平方米，環(huán)比上漲0.59%，年后量價齊升的態(tài)勢已經(jīng)顯現(xiàn)。
近期，一些熱門板塊的項目順勢收緊優(yōu)惠策略，有的甚至將漲價提上日程：城東某樓盤2月“成交最高送30萬元足金”的促銷活動已經(jīng)銷聲，城南某豪宅優(yōu)惠縮減1-2個點。二手房同樣火爆�！耙郧斑@邊都沒幾個人，現(xiàn)在早上8點不到就有人排隊，等了兩個鐘頭才拿到號……”成都市房管局房產(chǎn)交易中心外，購房者彭先生說。
除住宅市場外，蓉商業(yè)地產(chǎn)回暖趨勢也相當(dāng)明顯。大源某購物中心開業(yè)后客源不斷，節(jié)后人氣堪比開業(yè)期間。武侯區(qū)多個城市綜合體銷售火熱、門庭若市，其中2015年成都主城區(qū)的寫字樓銷冠項目城置·匯點，春節(jié)后有時一天能接待上幾十組訪客，持續(xù)熱銷，繼續(xù)領(lǐng)跑。
李克強總理“政府工作報告”中深化戶籍制度改革、加快人口“農(nóng)轉(zhuǎn)非”、推進新型城鎮(zhèn)化等措施，將充分擴大成都市場需求、為“去庫存”帶來切實利好。中原地產(chǎn)預(yù)測：近來多項利好政策出臺，拉動置業(yè)者積極入市，蓉成交量已開始回升，后續(xù)在市場持續(xù)向上的趨勢下，成交均價有望保持上升趨勢。保利地產(chǎn)董事長宋廣菊說：“真正能夠步調(diào)輕松地享受如今的‘房地產(chǎn)之春’的，是像成都這樣的二線城市！”
在以“去庫存”為基調(diào)、樓市環(huán)境漸趨寬松的2016年，二線城市熱度持續(xù)上升，也將充分享受政策帶來的紅利�；仡欉^去數(shù)次“大漲”不難發(fā)現(xiàn)，成都的樓市高峰往往較東部沿海城市晚上4-6個月。從近段時間的市場表現(xiàn)來看，作為“第四城”，成都讓我們有足夠的理由有所期待�？梢灶A(yù)測，不久后蓉城也將迎來全面購房熱潮，而眼下，或許是今年最好的置業(yè)時機。
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